Айдын Рахимбаев: много жилья не бывает

22.09.2012

Мегаполис, Наталья Абсалямова

www.express-k.kz

Жилищный рынок в ожидании. Слухи о грядущем обвале цен на недвижимость заставляют покупателей выжидать, а плательщиков дорогих ипотечных кредитов – нервничать. Сарафанное радио сообщило, будто бы в большинстве банков накопились проблемные кредиты и, чтобы избежать банкротства, финансовые институты вот-вот объявят массовую распродажу залогового имущества, из-за чего вновь лопнет ценовой пузырь на квадратные метры. Впрочем, оценки и прогнозы экспертов разнятся. О рисках – мнимых и реальных – в интервью «ЭК» рассуждает председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев.

– Айдын Жумадилович, Вы полагаете, угроза обвала цен на жилье реальна?
– Ну, скажите, почему должен случиться обвал? Обвал цен происходит из-за недостатка денег в банковской системе, а банки у нас поддерживает государство. Если в течение пяти лет у государства было достаточно средств и желания не обанкротить их, думаю, в течение следующих пяти лет точно никто никого не обанкротит. Ведь банковский сектор – кровеносная система экономики.
Другой вопрос – стоимость денег. Мы видим, что российские банки подняли ставки по кредитам. И казахстанские их не опустили, как обещали. Мы надеялись, что финансовый рынок стабилизируется, ставки постепенно будут падать, дойдут до 10%, потом до 9%. Но у банков нет возможности привлекать более дешевые средства. Поэтому ставки сейчас остановились на уровне 12–14%. Это по крайней мере не 18–20%, как было раньше, но займы по-прежнему недешевы.
Если даже что-то случится на внешних рынках, у нас есть свои ресурсы. Казахстан – богатая страна, с предпосылками занять соответствующие позиции в мировом рейтинге ВВП на душу населения. Мы мало должны. Мы намного лучше выглядим по сравнению с США, Японией и любой развитой страной по показателю внешнего долга.
– И все же: почему домик у моря в Испании или Турции может стоить дешевле, чем квартирка на вторичном рынке Астаны или Алматы? Ведь в той же Европе или США не так много строят, как у нас…
– Меня удивляет ваш вопрос. Это заблуждение, когда говорят, что за рубежом недвижимость дешевле. У нас в Боровом, на Капшагае или Иссык-Куле цены тоже на домик на порядок ниже. Но если мы говорим об Астане, то давайте и сравнивать ее с мировыми столицами. Сегодня цена квадратного метра здесь составляет от
1 000 до 5 000 долларов. Самые дорогие элитные новостройки занимают всего лишь 0,5% от общего рынка – это мизерная доля. В основном же средняя рыночная стоимость квадрата полторы-две тысячи долларов.
Конечно, ее можно сопоставить с предложениями на недвижимость в Болгарии или Турции. Но я точно знаю, что это некорректное сравнение. Давайте брать хотя бы Чехию, где уровень цен от
2 000 до 8 000 тысяч евро, а в пересчете на доллары намного выше. Если же речь идет о таких столицах мира, как Париж, Нью-Йорк, Москва, там вообще квадратный метр оценивается от 5 000 до 30 000 долларов. И поверьте, строят там не меньше, чем у нас. Надо руководствоваться абсолютными цифрами. В Казахстане на душу населения приходится 16 квадратных метров, во Франции – 37, Германии – 40, Великобритании – 62, США – 65, Норвегии и Нидерландах – 74. Чтобы через 20–30 лет достичь среднемировых показателей, нам нужно строить в 2,5 раза больше жилья, чем сейчас, а это около 16 млн квадратных метров ежегодно!
– В таком случае что или кто сегодня мешает росту новостроек?
– Только один фактор – дороговизна ипотеки. Если бы у нас кредитные ставки были 4%, как в Европе, ниже инфляции, то все свободные средства население вкладывало бы именно в улучшение жилищных условий. Тогда средняя семья обладала жилплощадью не 50–60 квадратных мет-ров, а хотя бы 100–120. Я сейчас имею в виду тех людей, кто хочет купить жилье, но не имеет возможности из-за недоступной ипотеки.
– Выход?
– Наша ассоциация предлагала субсидировать ипотечные кредиты. При нынешних ставках казахстанцам приходится переплачивать за квартиру три стоимости. А человек с нормальным достатком, скажем, в тысячу долларов, не может себе этого позволить. Притом что это самый платежеспособный слой населения. Если же кредит будет стоить хотя бы 6–8%, тогда средний класс реально сможет позволить себе современное комфортабельное жилье. Чем доступнее будет ипотека, тем лучше будут покупать жилье, тем быстрее компании будут продавать его и строить новое. Все это в итоге приведет к удешевлению самого строительства, так как компании будут закладывать в бюджет меньше рисков. В конечном счете народ будет получать доступное жилье, приобретать недвижимость за меньшие деньги и выплачивать сумму вдвое, а то и втрое меньше.
Пока я не вижу желания правительства обратить внимание на этот сектор. Но, извините, в таком случае о дешевизне жилья не будет речи. Когда компаниям банковские кредиты обходятся дорого, они не могут продавать товар дешевле, чем он стоит. Строительство – вообще дорогое удовольствие, скажем, 9-этажный дом стоит как минимум 5–10 млн долларов.
– И «Доступное жилье» тоже?
– Увы, эта программа неинтересна застройщикам, потому что она не стимулирует рынок и строительную индустрию как локомотив экономики. Там нет инноваций в силу ограниченности бюджета. Ассоциация об этом неоднократно говорила, но нас не услышали. Мы предлагали охватить как можно большее количество людей не только с меньшим достатком, но и со средним. В этом случае свои жилищные условия смогут улучшить не 10% населения, а 50%. Мы не просим помогать строительным компаниям. Вопрос в упущенных возможностях государства, отрасли и сотен тысяч людей, которые не могут улучшить свои жилищные условия.
– Айдын Жумадилович, давайте отрешимся от магии больших чисел. За миллионами, миллиардами условных единиц стоят конкретные человеческие судьбы. Посоветуйте, как стать новоселом?
– Ну, например, человек может взять кредит на 15 лет, с возможностью досрочного погашения. Он переезжает в свою новую квартиру, продает старую и за полтора-два года рассчитывается с банком, пока проценты не натикали. Конечно, риски есть, но они есть везде. Как вариант, наверное, так.
– Скажите, а чем могут обернуться для строителей новые лицензионные правила?
– Больших изменений я не жду. Естественно, строительные организации теперь будут держаться за лицензию. Раньше компании ничего не стоило ее получить, она была стандартной и стоила максимум 5 тысяч долларов. При определенных сложностях одна дочерняя компания просто закрывалась или пускалась через процедуру банкротства и открывалась другая.
Сегодня, согласно изменениям, компании должны отвечать более высоким требованиям. Для того чтобы соответствовать лицензии 1-й или 2-й категории, организации необходимо иметь собственный земельный участок, материально-техническую базу, квалифицированный персонал и так далее. Больше чем половине компаний это не под силу. Для того чтобы выполнить все требования новых лицензионных правил, необходимо произвести капитализацию в размере как минимум около миллиона долларов.
– И стройкомплекс начнет движение в сторону монополизации?
– Сегодня вопрос так не стоит, потому что у нас нет компаний с такими ресурсами. Возможно, через 5–10 лет встанет, тогда и можно будет откорректировать закон. На данный момент в Казахстане ни одна строительная компания не имеет доли на рынке более 5%.
Я соглашусь с тем, что деление лицензий на категории – это фильтр. Сам механизм при его нормальной реализации – вполне разумный. Здесь лишь стоит вопрос исполнения. У нас очень много правильных законов. Намерения могут быть самые благие, но вы же знаете наши реалии: хотели как лучше, а получилось...
– Сейчас очень много жалоб на качество новостроек. С кого теперь будут спрашивать за строительный брак?
– После изменения системы лицензирования подобных прецедентов не было. Слишком мало времени прошло. Думаю, все будет зависеть от степени брака – или это криво положенный бордюр, или проектно-технологические ошибки с последствиями, из-за которых придется реконструировать все здание. Но лучше поговорить о результатах действия нового закона в следующем году. Сегодня же можно сказать только о том, что у таких застройщиков госорганы смогут отозвать лицензию, а это грозит остановкой работы всей компании. Она лишится права заниматься своей прямой деятельностью, потеряет источник дохода, а это ответственность более жесткая.
– Это решит проблему?
– В какой-то степени да. Я не отрицаю, что проблема с качеством существует. На мой взгляд, прежде всего должна работать система государственного контроля. Что мы сейчас наблюдаем? На весь строительный рынок Астаны – 5 инспекторов, а нужно как минимум 50, высокопрофессиональных и технически обеспеченных.
О каком качестве строительства может идти речь, если мы месяцами на стройплощадке не видим инспекцию? Сотрудники государственного архитектурного надзора приезжают, когда котлован роется, а в следующий раз – когда уже стоят три этажа. Что он сделает – остановит стройку? Нет. В тех же Соединенных Штатах все, что касается безопасности, – это дамоклов меч, который постоянно висит над каждым. Инспекторы государственного надзора все проверяют от и до. Каждый имеет автомобиль, оборудованный компьютером и фотоаппаратом. Он с утра до вечера находится на своих объектах, фотографирует, у него в компьютере имеется вся база данных. В Казахстане дорожная полиция имеет такую базу, по которой можно проверить любой автомобиль, а ГАСК нет.
Казалось бы, надо радоваться, что бизнесу лишний раз палки в колеса не вставляют. Однако случай с обрушением дома в Караганде показал, что есть компании, которые не заботятся о качестве возводимых объектов, не задумываются о своей репутации. Это пятно на всю отрасль. Поэтому наша ассоциация выступает за усиление действующей системы госконтроля.
– Как, по вашему мнению, себя дальше поведет строительный рынок?
– На сегодняшний день сложилась следующая ситуация: с одной стороны, имеется отложенный накопленный спрос, а с другой – ограничение по предложению качественных квартир. Люди живут, женятся, рождаются, переезжают, поэтому есть потребность в жилье. Взять, к примеру, Астану, в жилом фонде которой 140 тысяч квартир. Мы же понимаем, что как минимум половина жителей «хрущевок» и других старых домов хотела бы переселиться на более просторную жилплощадь. Получается, столице необходимо 70 тысяч квартир большего формата. Продолжается и миграция населения туда, где есть работа: это Астана и Алматы. Тем, кто переселяется в города, тоже нужны квартиры. Если этого количества жилья на рынке не будет, естественно, произойдет повышение цены. Думаю, тот рост цен, который мы наблюдаем с начала года в Астане, Алматы ожидает в следующем году. У нас высокая рождаемость и большая потребность в жилье, много его никогда не будет.

 


Возврат к списку