Ассоциация застройщиков Казахстана

25.09.2020 Астана  05:36 76.2 BRL

Из-за неадекватного госрегулирования жилищной программы

24.10.2013
Курсивъ ,Асем Касымова

http://www.kursiv.kz

Государство активно реализует программу «Доступное жилье – 2020», стремясь к снижению цены на квадратный метр и вовлечению частных инвесторов в сферу жилищного строительства. Однако другой рукой так же усердно чинит препятствия на пути к поставленной цели, создавая невнятные законы и сокращая финансирование проектов. Во всем этом правительство Серика Ахметова разбиралось во вторник в Астане.

Масштабная программа по повышению доступности жилья для разных категорий казахстанцев, реализуемая государством последние два-три года, в очередной раз наткнулась на препятствия в виде законодательных проблем и отсутствия финансирования.

Выступая от лица участников рынка жилищного строительства, глава Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев резюмировал: «Сейчас у застройщиков две основные проблемы: первая проблема юридического характера, а вторая – финансового. Во-первых, это поправки в Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве». Это в большей степени эмоциональный закон, который был принят на волне помощи обманутым дольщикам, но по сути стал законом, удовлетворяющим интересы банков второго уровня. Таким образом, строительные компании становятся заложниками банковской системы», – заявил г-н Рахимбаев.

Хотя поправки были приняты совсем недавно, а именно 15 июля 2013 года, они уже успели негативно сказаться на темпах строительных работ и реализации программы «Доступное жилье». «Строительство объектов фонда недвижимости по государственной программе приостановлено. Так, в настоящее время сложилась ситуация, при которой любые отношения, связанные с инвестированием в жилищное строительство, затруднены», – заявил председатель правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» Болат Палымбетов.

Дело в том, что, согласно закону в новой редакции, для всех видов отношений, в которых одна сторона привлекает средства для жилищного строительства, а другая вкладывает их с целью получения жилья по окончании работ, обязательно наличие четырех участников. Между дольщиком и застройщиком встают посредники в виде банка и проектной компании. Банк второго уровня принимает средства дольщика на депозит и выплачивает проценты по этому вкладу, а застройщику в свою очередь выдает кредит под определенный залог. Проектная компания должна контролировать процесс стройки.

«В законе исключено понятие инвестирования в жилищное строительство. Процедуры и требования, по мнению участников рынка, непривлекательны и трудновыполнимы. Привлечение банков второго уровня всегда означает увеличение сроков реализации проекта, дополнительные залоги, то есть нагрузка на застройщика и банковские проценты, что не может не отразиться на итоговых ценах на квадратный метр», – отметил Болат Палымбетов.

Таким образом, стремление государства защитить дольщиков от недобросовестных строительных компаний вылилось в препятствие на пути к реализации программы. «Мы не можем привлечь дольщиков, пока нет механизма», – заявил премьер-министр Серик Ахметов. И напомнил Министерству регионального развития о своем поручении разработать этот самый необходимый механизм.

Однако оказалось, что такие механизмы защиты дольщиков есть, причем два. По словам вице-министра регионального развития Каирбека Ускенбаева, речь идет о страховании гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиком и создании фонда гарантирования. Первый вариант, разработанный Министерством регионального развития, получил согласие всех участников рынка, кроме Нацио-нального Банка РК. Второй же, альтернативный, вариант был предложен собственно самим Нацбанком. «Презентуйте оба варианта в ближайшее время, если нужно, то пусть оба присутствуют в законодательстве. Этот вопрос необходимо решить до конца года», – поставил точку Серик Ахметов.

Другой проблемой рынка жилищного строительства стало отсутствие финансирования со стороны банков второго уровня. «Крупнейшие казахстанские банки сегодня отказываются от ипотеки, а на рынке жилищного строительства 60–70% покупок приходится именно на ипотеку. Сегодня в Казахстане не существует ипотеки как таковой, а без нее жилищное строительство невозможно», – обозначил проблему Айдын Рахимбаев.

Заявление Ассоциации застройщиков подтвердил и министр экономики и бюджетного планирования Ерболат Досаев. «Банкам второго уровня нужно долгосрочное фондирование для ипотеки, им невыгодно давать займы на 15–20 лет. В сентябре текущего года банки официально заявили, что сворачивают ипотеку», – пояснил министр.

Однако недостаток финансирования ощущается не только со стороны коммерческих банков, но и из бюджета. По словам заместителя председателя Казахстанской жилищно-строительной корпорации Руслана Кусаинова, выделенных бюджетных средств не хватает на проведение конкурсов уже в первом квартале 2014 года, а с учетом планов по затратам на 2014 год общий дефицит складывается в размере 31 млрд тенге. Однако здесь вопрос, как всегда, встал о том, как должна функционировать компания – за счет средств бюджета или за счет привлеченных средств.

«Изначально компанию предполагалось капитализировать как финансовый институт, вне зависимости от того, в составе чего он находится», – рассказал Ерболат Досаев. По замыслу министерства, после первичной капитализации из бюджета АО «КИК» должно привлекать средства под последующие проекты, размещаться на рынке. «А если идет постоянное прямое финансирование из бюджета, то нехватка будет всегда», – пояснил Ерболат Досаев.

«Вообще, схема деятельности компании в том, что сначала создается актив, а за счет потоков от продажи, по сути, в рассрочку жилья под эти потоки привлекаются деньги. Сейчас нужно определить те объемы средств, которые необходимо влить, чтобы можно было привлекать потоки. А в дальнейшем капитализация должна быть минимальной», – отметил министр финансов Болат Жамишев.

Таким образом, АО «КИК» в 2013–2014 годах функционирует и строит за счет бюджетных средств, а в последующем должна привлекать капитал в пропорции 1 к 4. Но объемы строительства, определенные для компании, премьер-министр поручил выполнить. «Мы сами планируем, сами создали компанию, отработанный механизм и сами же не выделяем средства на реализацию механизма», – признался глава правительства Р

Возврат к списку

Опросы

Что необходимо для динамичного развития строительной отрасли в Казахстане?