Несколько казахстанских банков после 6-месячного перерыва возобновили ипотечное кредитование

Несколько казахстанских банков после 6-месячного перерыва возобновили ипотечное кредитование 20.03.2014

В октябре прошлого года председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев первым заявил, что банки страны перестали оформлять ипотеку. Информация эта полностью подтвердилась.

После этого в течение полугода корреспонденты «Литера» ежемесячно обзванивали 15 крупнейших банков страны, чтобы выяснить начали ли те выдавать кредиты на покупку жилья. В марте ситуация наконец-то поменялась. Восемь из пятнадцати банков (общее количество банков Казахстана – 33) возобновили ипотечное кредитование. Правда, условия и объемы по-прежнему оставляют желать лучшего. Но лучше так, чем никак.

– Сейчас ставки выше. Официально указывает 12–14 процентов годовых, но эффективная ставка не меньше восемнадцати. Предпочтительный предварительный взнос – 50 процентов. Очень редко выдаем ипотеку при 30-процентном предварительном взносе, – говорит директор департамента кредитных рисков одного из крупнейших банков Казахстана Асылбек Тастанбеков. – При малейших сомнениях в надежности заемщика мы предпочитаем ему отказать или сократить сумму кредита. Такова «генеральная линия» руководства.

Объясняя причины столь резкой перемены курса, Асылбек сетует на отсутствие дешевого западного фондирования. По его словам, большинство казахстанских банков в период расцвета ипотечного кредитования ориентировались именно на секьюритизацию в США и Европе. Теперь возможностей получить «дешевые» деньги за границей не стало. А значит, банкам, не имеющим собственных источников финансирования, придется изменять условия кредитования, а то и вовсе сворачивать свои программы.

– Первый шаг, на который пошли почти все банки в прошлом году, когда ипотека фактически стала сворачиваться как направление, – повышение процентных ставок, – поясняет представитель другого банка Мария Ольховская. – К текущему моменту они уже выросли на 1–2 процента, а если кризисные явления затянутся, рост может составить и 5 процентов. То есть с абсолютного успеха на рынке ипотеки – 12–14 процентов годовых мы вернемся к докризисным 18–20 процентам. Двадцатипроцентного первоначального взноса тоже недостаточно. Предпочтительный – 50 процентов, приемлемый – не менее 30 процентов.

Изменяя условия ипотечного кредитования, банкиры преследуют две цели: обезопасить себя от риска невозврата выданных кредитов и сформировать качественный кредитный портфель, который можно будет легко секьюритизировать за рубежом, обеспечив относительно дешевое финансирование.

По нашим приблизительным подсчетам, сформированным на основе полученных в банках данных, которые мы мониторили последние полгода, в 2014 году ипотечные портфели сузились на 2–5 процентов. Учитывая тот факт, что подавляющее большинство банков и вовсе отказались от ипотеки, то это грозит сокращением спроса на жилую недвижимость.

– Нынешний год будет трудным для девелоперов жилья и особенно – для мелких застройщиков, – убежден руководитель одной из крупных строительных компаний Азамат Ниязбеков. – Мы уже столкнулись с дефицитом спроса из-за оттока спекулянтов. Тем временем ипотечный кризис лишь усугубит ситуацию. Два 60-квартирных дома мы сдали в эксплуатацию в декабре прошлого года. За три месяца нынешнего удалось продать всего 14 квартир. Да и те пустуют. Новые хозяева не комфортно чувствуют себя в пустых зданиях. Трое уже выставили свои квартиры на продажу по стоимости ниже той, что заплатили нам.

По словам Азамата Кабыловича, после ухода с рынка спекулянтов значительную часть спроса на жилую недвижимость формируют конечные покупатели. И вот тут-то обнаруживается главная опасность. При нынешних ценах «на свои кровные» жилье могут купить менее трех процентов казахстанцев. Если бы ипотека работала, можно было бы рассчитывать по крайней мере на 10 процентов населения.

– Разумеется, гигантам ничего не грозит. Дефицит финансирования у крупных девелоперов отсутствует, – убежден глава стройкомпании. – Но даже если некий дефицит выразится в повышении кредитной ставки, их проекты все равно будут коммерчески выгодными.

Крупные девелоперы жилой недвижимости предпочитают финансировать свои проекты, привлекая деньги на финансовых рынках. Сокращение спроса не окажет серьезного влияния на бизнес таких игроков. А вот мелкие застройщики, не имеющие доступа к внешним финансовым ресурсам и кредитным линиям, столкнутся с проблемами. Особенно в регионах, где по-прежнему большую часть жилья строят небольшие компании. Все это может стать причиной замораживания строек и даже банкротства компаний.

– Я считаю, что возможный уход малых строительных компаний благотворно повлияет на рынок, – делится своим мнением застройщик. – В большинстве своем они не профессиональны. Владеет такими площадками, как правило, группа частных лиц, цель которых – сорвать прибыль и отойти от проекта. Перед ними не стоит задача привлекать качественное финансирование, анализировать рынок. Такие проекты часто становятся долгостроем и без кризиса.

Очевидно, что сегмент жилищного строительства не может развиваться без доступных кредитных средств. Возводить дома исключительно «на свои» способны единицы компаний. Да и то лишь когда речь идет об относительно небольших проектах. Действительно, массовый вывод на рынок нового современного жилья возможен исключительно при условии масштабных финансовых вливаний в отрасль. Причем не только по каналам ипотеки, но и за счет развития проектного финансирования. Пока же заемное финансирование остается для застройщиков слишком дорогим. Объем предложения снижается, что порождает риск возникновения кризиса на строительном рынке.


– Сегодня на рынке ипотеки складывается уникальная ситуация. Во-первых, после длительной стагнации наконец-то начал проявляться отложенный спрос: покупатели, не решившиеся связывать себя долгосрочными кредитами в условиях кризисной неопределенности, нынче несколько осмелели, – говорит финансовый аналитик Александр Шведов. – Во-вторых, предпринимаемые государством меры поддержки все-таки оказывают позитивное влияние как на рынок в целом, так и на условия предоставления ипотеки. Но как долго будет продолжаться подъем, прогнозировать пока не берется никто.


После кризиса, с учетом снижения платежеспособности населения банки пытались привлекать новых заемщиков посредством постепенной либерализации ставок и условий выдачи кредитов. Однако и тогдашняя стоимость ипотеки в Казахстане все равно была слишком высока. По различным подсчетам, даже при относительно либеральных 12 процентах позволить себе ипотечный кредит могли лишь 7–8 процентов населения. Предложить еще меньший процент – равносильно самоубийству. Банки зашли в тупик и решили отказаться от этой стратегии.

В таких условиях возникает резонный вопрос: какие стимулы заставят банкиров и дальше снижать ставки по кредитам, если наиболее состоятельные граждане готовы мириться с высокими ставками и кабальными условиями?


Здесь-то и выясняется, что фактически рынок ипотеки и его игроки в условиях кризиса хотя и сильно изменились, но себе не изменили. Многие банки поняли, что не стоит завоевывать долю рынка любыми способами. Сегодня на рынке ипотеки уже невозможно обнаружить предложения с «нулевым» первоначальным взносом. Как и кредиты, для получения которых заемщикам не требуется подтверждать фактический уровень своих доходов.

– Нынешние заемщики уже не так просты и наивны, как прежде, – делится своими наблюдениями сотрудник отдела кредитования одного из банков Вадим Ким. – Они избегают долларовых займов. Их уровень финансовой грамотности существенно вырос. К тому же до кризиса заемщики запрашивали максимальную сумму кредита, исходя из своей платежеспособности. Теперь же налицо более взвешенный подход, стараются по возможности взять меньше. Иными словами, клиенты берут ровно столько, сколько надо.

В совокупности все эти факторы обнадеживают серьезных игроков рынка и позволяют им надеяться, что такой битвы за клиентов, как наблюдавшаяся в 2007–2008 годах, уже не будет. Но для самих заемщиков это не лучшая новость. Ведь в такой ситуации существенного снижения ставок и либерализации рынка ипотеки не предвидится. Скорее, наоборот.


Возврат к списку