Анализ цен и предложения первичного рынка Астаны

19.08.2014
На протяжении 3-х лет после кризиса рынок недвижимости г. Астаны демонстрировал стабильную положительную динамику. Однако февральская девальвация заметно отразилась на ценах за квадратный метр, яркое подтверждение тому - планомерное снижение цены на вторичном рынке четвертый месяц подряд.

Ежемесячное снижение в среднем на 1% привело рынок к показателю $2020, что почти на 6 % ниже додевальвационного уровня.

1.png

Если динамика средневзвешенной цены на вторичном рынке - индикатор спроса, то динамика средневзвешенной цены на первичном рынке отражает еще и такой важный показатель как качество спроса. Кризис 2009 года способствовал оздоровлению первичного рынка, очистив рынок от предложений компаний-однодневок. В пост-кризис остались девелоперы, прочно зарекомендовавшие себя на рынке, количество предложений сократилось почти в 10 раз. Однако с постепенным восстановлением экономики страны ситуация на рынке стала улучшаться, появились игроки с более серьезным подходом, нежели большая часть их предшественников, работавших на пике мыльного пузыря, а также активизировалась часть «старых» застройщиков, продажи новых продуктов которых стали отличаться менее рискованными схемами сбыта, отсутствием механизмов стимулирования продаж, и как следствие, более здоровой конкуренцией.

2.png

В 2011 и 2012 годы по части выхода новых предложений рынок стагнировал, количество предложений на первичном рынке варьировалось в среднем от 3-4 тысяч квартир на продажу.

В 2013 году объем предложений значительно подрос, достигая отметки 6 тысяч квартир летом и снизившись осенью до 4 тысяч, что можно объяснить сезонной вспышкой спроса. В декабре 2013 г. этот показатель составлял 5 тысяч и более предложений.

В 1 квартале 2014 г. показатель составил в среднем 5 тысяч предложений, при этом количество строительных компаний возросло в 2 раза по сравнению с предыдущим годом.

Предложение 2013 г. характеризуется выходом большого количества новых игроков на рынок, позиционирующих 1-2 дома, а также появление новых предложений по малоэтажной застройке и в сегменте премиум-класса концепции «клубный дом».

Стоит также отметить, что 2 половина 2013 и текущий 2014 гг. были отмечены появлением на рынке недвижимости дешевого жилья эконом-класса (к примеру, «ASI» с ЖК «Шыгыс-4», «Азбука жилья» с ЖК «Жеты жол», «Садовые кварталы» и др), а также компаний-новичков, вышедших с предложениями жилья в самих низких ценовых сегментах и рассчитывающих на быструю прибыль. К последним можно отнести компанию «Аль баракат Компани», которая не имея опыта возведения многоэтажных жилых комплексов, вышла на рынок с крупными проектами в самом нижнем ценовом сегменте. Уже сейчас можно говорить о затяжном строительстве объектов данных предприятий. Одна из причин - при ценообразовании не были взяты в расчет риски - удорожание материалов, инфляция и другие показатели. Также, по данным Ассоциации застройщиков Казахстана, стало известно, что «Аль баракат Компани» незаконно привлекала средства дольщиков по объектам «Шаржа» и «Прага».

В связи с «выбросом» на рынок недвижимости подобных проектов объем предложений резко увеличился: с 5851 квартиры в апреле до 8417 в июне месяце текущего года.

Выход продуктов жилья в самом низком ценовом сегменте вызвал также резонанс в динамике средних цен на первичном рынке, снизив показатели в апреле и мае месяце, однако в июне средний ценовой показатель изменил свои позиции в положительную сторону, составив 1512 дол./кв.м., достигнув тем самым ценового минимума 2013 года (в мае прошлого года она составляла 1521 дол./кв.м.), когда ситуацию на рынке можно было охарактеризовать «здоровым состоянием».

Что касается тройки лидеров рынка недвижимости г. Астана, то в 2014 году Хайвил, BI Group и «Орда строй групп» представили интересные градообразующие концепты жилья.

Компания Хайвил в марте выпустила на рынок новый проект - ЖК «Хайвил парк», объемы которого в целом превышают 100 тыс. кв.м. Холдинг BI Group отличился по сравнению с другими застройщиками выходом большого количества разнообразных объектов на продажу, демонстрируя широкую линейку продуктов. Одним из ярких предложений застройщика стал жилой комплекс BI Town - малоэтажная застройка, объемы которой впечатляют: более 80 тыс. кв.м. Из привлекательных предложений можно также выделить ЖК Sultan appartments от молодой компании «Орда строй групп», где концепция покупки предполагает приобретение жилья и актива в подарок.

Несмотря на увеличившуюся активность девелоперов Астаны, высокий уровень рождаемости и миграция с каждым годом создают все большую естественную потребность населения в жилье. По данным аналитического отдела Холдинга BI Group, при существующем темпе ввода жилья в Астане в 1,2 млн. кв.м. и прогнозируемой в 2020 году численности населения в 1,2 млн. человек, показатель обеспеченности жильем будет иметь незначительный темп прироста, примерно 25,4 кв.м. на человека.

Для того, чтобы достичь желаемого уровня комфортной жизни развитых стран, где показатель обеспеченности жильем на человека составляет около 40-60 кв.м. на человека, необходимо вводить больше квадратных метров жилья. Как это было, к примеру, в 1990 году. Тогда в Казахстане было возведено 7,8 млн. квадратных метров. Это на 13 % больше показателя 2013 года с его 6,8 млн. квадратными метрами. Стоит отметить, что за последние 7 лет ежегодный темп прироста ввода жилья не превышал 1,5 %, что свидетельствует о высокой потребности казахстанцев в жилье.

Оглядываясь на опыт прошлых лет, когда условия были более благоприятными, можно с уверенностью сказать, что положительная динамика роста предложения и ценовых показателей позволяют судить о положительной перспективе развития «оздоровленного» первичного рынка недвижимости.

Возврат к списку