Ассоциация застройщиков Казахстана

09.02.2019 Астана  13:16 378.73 USD

Рынок недвижимости плавает вместе с тенге

Рынок недвижимости плавает вместе с тенге 10.02.2016

Казахстанский рынок недвижимости пытается приспособиться к новым экономическим условиям. С одной стороны, цены на квадратные метры продолжают падать, по крайней мере, в долларовом эквиваленте, однако в тенге они растут, хотя пока продавцы все еще в основной своей массе проводят сделки в иностранной валюте. Правда, их количество заметно сократилось, так как и владельцы квадратных метров, и их потенциальные покупатели находятся в режиме ожидания.


В начале февраля глава Ассоциации застройщиков Казахстана Аслан Тукиев в интервью СМИ заявил, что цены на жилье в Казахстане, несмотря на неопределенность на рынке недвижимости, падать не будут. Он заверил, что чудес не бывает и квадратные метры не могут стоить ниже себестоимости. Однако ряд участников рынка констатируют, что цены на жилье, номинированные в долларах уже и так заметно просели. В 2015 году они в среднем снизились на 15–20%, и это не предел падения. Например, по мнению президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, до конца 2016 года цены могут упасть на 30–40%. К тому же, как считают в Ассоциации застройщиков Казахстана, в этом году резко упадут и темпы строительства нового жилья. Дело в том, что доля импортных материалов на рынке достигает 65%, и сейчас возводить новые объекты просто невыгодно.

Рынок упал, но отжался

Анализ объявлений на самом популярном ресурсе по поиску квартир Krisha.kz показывает, что некоторые объекты недвижимости, выставленные еще весной 2015 года, до сих пор не проданы. По словам экспертов, таких случаев становится все больше, что напрямую свидетельствует о том, что рынок проседает, сделок совершается все меньше. Ряд заявлений компаний-застройщиков о том, что цены не будут падать, они называют спекулятивными, подобные вбросы необходимы, чтобы оживить рынок и подстегнуть потенциальных клиентов к покупкам, отмечают аналитики. Например, по данным информационной службы kn.kz, c момента введения плавающего курса тенге к доллару объём предложения на вторичном рынке Астаны сократился на 13%, в Алматы – на 25%, в Караганде – на 22%. Средняя скидка во время торга при покупке вместо 3–5% достигла 15–20%.
По данным онлайн-платформы по продаже недвижимости в Казахстане homsters.kz, цены на жилье начинают постепенно стабилизироваться, после того как на законодательном уровне было запрещено в объявлениях указывать стоимость квадратных метров в долларах. В частности, анализ рынка недвижимости южной столицы показывает, что к 15 февраля 2016 года в сравнении с показателями недельной давности стоимость 1 квадратного метра подросла на 1,83%, средняя цена сложилась на уровне 548 тыс. тенге.
Наиболее популярным видом жилья в крупнейшем мегаполисе Казахстана – Алматы – являются двухкомнатные квартиры, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в этом сегменте составила от 508 тысяч тенге до 597 тысяч тенге. Самым дорогим районом для покупки жилья является Медеуский район, где средняя цена достигает 774 тысяч тенге за квадратный метр. Однако, как отмечают участники рынка, доля тенговых предложений составляет не более 3% от общего объёма.
По словам партнёра группы компаний «Центр Оценки» Бауыржана Бектаева, реальная цена квадратного метра на вторичном рынке намного ниже озвучиваемой. И в Алматы, и в Астане она сейчас колеблется в районе $900–1000, то есть 330–365 тысяч тенге.

Время затягивать пояса

Газета «Литер» обратилась непосредственно к участникам рынка и попросила их оценить реальное положение дел на рынке недвижимости, а также оценить его перспективы на ближайшее время.
Директор по маркетингу и продажам строительной компании Global Татьяна Неверко сказала, что, по их предположениям, застройщики, державшие цены в долларах, на фоне всеобщего перехода на тенговые ценники уже сделали корректировку. Хотя в ближайшее время казахстанцы по привычке еще будут пересчитывать стоимость жилья на доллары и смогут увидеть «падение» цены на процент девальвации. Но в действительности стоимость недвижимости не уменьшалась, а, скорее, наоборот, увеличилась в тенге. Также увеличение стоит ожидать на еще строящееся жилье, поскольку цены на импортные товары подскочили. Но речь идет только о новом жилье, где достаточно ясная и прозрачная система ценообразования. Предположить, что будет на рынке вторичного жилья – очень сложно. Татьяна Неверко заметила, что после девальвации рынок недвижимости оживился.
«Люди, имевшие сбережения в валюте, оказались в очень выигрышном положении, по крайней мере, если застройщики продавали квартиры в тенге и цены не меняли. Кто-то смог позволить себе внести первоначальный взнос для приобретения жилья в рассрочку или кредит, кто-то – взять недвижимость без дополнительных займов, кто-то – купить большую площадь, а кто-то – просто удачно инвестировать свободные деньги. Это сторона потребителя. Застройщикам, использующим импортные материалы и оборудование, из-за девальвации пришлось «затянуть пояса». Импорт подорожал в среднем на 40–50%. Можно с уверенностью сказать, что в дальнейшем это отразится на конечной цене недвижимости», – сказала она.

Ни жив ни мёртв

Заместитель председателя правления по развитию компании BI Group Development Тасболат Абдуллин заметил, что любой кризис сопровождается снижением покупательской способности. По его словам, говоря о ценах на недвижимость, нужно учитывать тот фактор, что в Казахстане сложилась традиция системы «двойных» цен – в национальной валюте и американских долларах. Первичный рынок жилья как наиболее адекватный отреагировал на изменения сразу. Крупные серьезные застройщики практически не меняли цен, публично заявив о дедолларизации ценовой политики. Это далеко идущее и очень важное решение для экономики в целом, считает он.
«Ясно, что после девальвации цены в долларах снизились практически вдвое. Но в то же время мы не можем гарантировать удержания цен в тенге, и тем более их понижения, так как есть такое понятие, как себестоимость, и она растет в связи с определенной долей импортной составляющей. В зависимости от класса дома доля импортных строительных материалов составляет от 20 до 50%. Здесь имеются в виду отделочные фасадные материалы, лифты, насосы, специфическое оборудование, витражные системы, которые в Казахстане не производятся. Заметный рост себестоимости будет наблюдаться, соответственно, в сегменте элитного жилья, где используются дорогие импортные строительные материалы. Но если говорить о жилье эконом-класса, которое в период экономического кризиса займет приоритетное направление у большинства строительных компаний, то здесь есть поле для деятельности, так как казахстанская составляющая стройматериалов и материалов ЕАЭС в этом сегменте занимает до 80–90%. Однако в части ее импортной составляющей, конечно, рост себестоимости неизбежен. Но если проанализировать рынок отечественных строительных материалов, то и здесь за последние полгода мы наблюдаем рост цен в тенге до 5–10%. Исходя из всего этого, потенциальным покупателям рынка первичного жилья не стоит ждать «с моря погоды», к сожалению, оснований для снижения цен на первичном рынке нет: себестоимость снижаться не будет, она, как я уже говорил, возрастает и неизбежно повлечет за собой рост цены за квадратный метр. Что касается вторичного рынка жилья, здесь ситуация иная. Цены формируются владельцами недвижимости исходя из их субъективных решений. Но снижение покупательской способности при кризисе неизбежно приведет и к снижению цен. Здесь все просто: если недвижимость не продается – на нее снижают цену. Это нормальный рыночный процесс, основанный на балансе спроса и предложения», – сказал Тасболат Абдуллин.

Спрос не сходится с предложением

Как отметила Татьяна Неверко, спрос на эконом-жилье классически всегда превышает предложение. В других сегментах соотношение иное. Сейчас, по ее словам, можно наблюдать возросший спрос на готовое, качественное и доступное жилье, а его не так много. Она заметила, что в их компании видят рост сделок, поскольку фиксируются цены – и товар готов. Люди, имевшие сбережения, из-за скачка курса и резкого изменения цен получили возможность решить свой квартирный вопрос. «Длинная» рассрочка, которая была запущена на 5 и 10 лет, позволила купить недвижимость даже тем, у кого был только стартовый капитал в размере 30% от стоимости квартир. Надбавка по рассрочке составляет 10% в год. На сегодняшний день только 11 из 34 банков второго уровня выдают ипотечные займы в тенге с процентной ставкой от 17 до 25% годовых. По факту это отложенный спрос, который из-за ряда экономических факторов теперь перешел в сделки, сказала она.
«Если сравнить декабрь 2015 года к декабрю 2014 года, по данным аналитической службы Global, по рынку Алматы средневзвешенные цены на первичное жилье снизились на 40% в долларах, но выросли на 10% в тенге. Если смотреть по классам жилья, то картина разная: цена на бизнес-жилье в долларах снизилась на 32%, в тенге выросла на 23%, в комфорт-классе снизилась в долларах на 33%, в тенге выросла на 21%, в эконом-классе снизилась в долларах на 31%, выросла на 25% в тенге. По элитному жилью снижение в долларах составило 40%, рост в тенге – 8%», – рассказала Татьяна Неверко.
Тасболат Абдулин заметил, что сейчас застройщики, несмотря на то, что их доходная часть значительно сократилась, с учетом снижающегося уровня покупательской способности не могут просто взять и повысить цены соответственно росту себестоимости. Он напомнил, что для того, чтобы строительная системообразующая отрасль не встала и не повлекла за собой сбой в экономике, Глава государства принял решение поддержать жилищный сектор посредством выделенных средств, которые в итоге дойдут до потребителя через акиматы и национальные компании.
Татьяна Неверко считает, что благодаря государственной поддержке темпы строительства государственного жилья не будут снижаться. У частных застройщиков картина будет иная. В нынешних условиях они станут еще осторожнее подходить к новым проектам, очень тщательно изучать спрос. Проектов заготовлено много, но сколько из них будет реализовано – большой вопрос, сказала она.
«Даже сейчас можно наблюдать остановку строящихся объектов, замедление строительства, перенос сроков сдачи. Поэтому потребителям нужно быть очень внимательными при инвестициях в строящееся жилье. Лучше покупать уже сданные в эксплуатацию квартиры или выбирать проекты, готовые, как минимум, на 60–70%. Также гарантией завершения строительства может стать наличие надежного источника финансирования проектов, например крупного банка», – заключила Татьяна Неверко.

Источник: http://liter.kz/articles/show/17228-rynok_nedvizhimosti_plavaet_vmeste_s_tenge_

Фото: liter.kz


Возврат к списку

Опросы

Что необходимо для динамичного развития строительной отрасли в Казахстане?